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✦ 2026年（令和8年）時点の税制に対応

譲渡所得税
シミュレーター

不動産を売ったときの所得税・復興特別所得税・住民税と、手元に残る金額を試算します。入力内容は送信されず、ブラウザの中だけで計算します。

👥 共有持分に対応 📅 売る時期を比較 ⚖️ 特例の有利判定 📉 譲渡損失の繰越控除 📄 PDF出力

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売る不動産
万円

共有の場合も、まず物件全体の金額を入れてください。

年

相続・贈与で取得した場合は亡くなった方（贈与した方）が買った時期を入れます。

年
所有期間は売った年の1月1日時点で判定します。
持分
どんな売却か
買ったときの金額（取得費）

分からない場合は売却価格の5％を取得費とみなします（概算取得費）。実際より小さくなることが多く、税額は大きく出ます。

売るためにかかる費用（譲渡費用）
万円

固定資産税や維持管理の修繕費は譲渡費用になりません。

売却損が出るとき（譲渡損失の特例）＋
🧮
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税額の目安（概算）
－
区分 －
税率 －
手残り －
－年に売る
－年に売る
項目金額
Knowledge

譲渡所得税の基本

1

税率は「売った年の1月1日」で決まる

所有期間の判定日は引き渡し日ではなく売った年の1月1日です。5年以下なら39.63％、5年超なら20.315％。マイホームを10年超持っていれば6,000万円までの部分が14.21％に下がります。

2

契約書があるかどうかで大きく変わる

取得費が分からない場合は売却価格の5％を取得費とみなします。先祖代々の土地や古い実家ではこれが使われがちで、利益が大きく計算されます。売買契約書・購入時の領収書は片づけの前に探してください。

3

特例には期限がある

マイホームの3,000万円控除は住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日まで。相続空き家の特別控除と譲渡損失の2特例は2027年12月31日まで。期限を過ぎてから知っても取り返せません。

売る時期・特例の選び方はお気軽にご相談を

FP資格を持つ担当スタッフが、相続・贈与、売却のタイミング、その後の資産運用までトータルでご相談をお受けします。

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よくあるご質問

Q. 譲渡所得税はいつの時点の所有期間で決まりますか？
売った年の1月1日時点の所有期間で判定します。引き渡し日ではありません。5年以下なら短期譲渡所得で39.63％、5年を超えると長期譲渡所得で20.315％です。年をまたぐだけで税率が変わることがあるため、このシミュレーターでは「今年売る場合」と「翌年売る場合」を並べて比較できるようにしています。
Q. 共有の不動産を売る場合、3,000万円の特別控除はどうなりますか？
共有者1人につき最高3,000万円です。共有者全員で3,000万円ではありません。適用を受けられるかどうかも共有者ごとに判定します。ただし家屋は共有でなく敷地だけを共有している場合、家屋の所有者以外の方は原則としてこの特例を受けられません。このシミュレーターは持分を入力すると、あなたの持分ぶんの税額を計算します。
Q. 相続した空き家の3,000万円控除と、相続税の取得費加算は両方使えますか？
併用できません。どちらか一方を選ぶことになります。このシミュレーターでは両方にチェックを入れると、それぞれで計算したうえで有利なほうを自動で採用し、差額もあわせて表示します。なお空き家の特別控除は売却代金1億円以下が要件で、他の相続人が売った分や分割して売った分も合算して判定します。
Q. 売却して損が出た場合、税金は戻ってきますか？
マイホームの売却で譲渡損失が出た場合、一定の要件を満たすと給与所得などと損益通算でき、引ききれない分は翌年以後3年間繰り越せます。買い換える場合と、買い換えずに住宅ローンが残る場合の2つの特例があり、どちらも売った年の1月1日時点で所有期間5年超であることが必要です。適用期限は2027年（令和9年）12月31日までの譲渡です。
Q. 取得費が分からないときはどうなりますか？
売却価格の5％を取得費とみなして計算します（概算取得費）。実際の取得費よりかなり小さくなることが多く、そのぶん利益が大きく計算されて税額が増えます。売買契約書・購入時の領収書・住宅ローンの金銭消費貸借契約書・分譲時のチラシなどが残っていないか、まず探すことをおすすめします。
Q. 2027年から防衛特別所得税が始まると税率は上がりますか？
個人の譲渡所得については上がりません。令和9年（2027年）1月1日以後に生ずる所得から防衛特別所得税（所得税額の1％）が新設されますが、同時に復興特別所得税が2.1％から1.1％に引き下げられます。国税庁のQ&Aでも「改正前後で、合計税率（2.1％）に変更はありません」と明記されており、長期20.315％・短期39.63％という実効税率は変わりません。
Q. この結果をそのまま確定申告に使えますか？
使えません。ご入力内容だけをもとにした概算です。特例の適用可否は個別の事情で変わり、実際の申告額とは異なる場合があります。最終的な税額は所轄の税務署または税理士にご確認ください。当社は税理士事務所ではなく、税務代理・税務相談は行っておりません。売却の時期や特例の選び方といった資金計画のご相談はお受けしています。

出典：国税庁 No.3202「譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」／国税庁 No.3208「長期譲渡所得の税額の計算」／国税庁 No.3211「短期譲渡所得の税額の計算」／国税庁 No.3258「取得費が分からないとき」／国税庁 No.3261「建物の取得費の計算」／国税庁 No.3267「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」／国税庁 No.3302「マイホームを売ったときの特例」／国税庁 No.3305「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」／国税庁 No.3306「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」／国税庁 No.3308「共有のマイホームを売ったとき」／国税庁 No.3370「マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき」／国税庁 No.3390「住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき」／国土交通省「居住用財産の譲渡に関する特例措置」／国土交通省「令和8年度税制改正概要」／名古屋市「土地・建物・株式等の譲渡所得等の分離課税の税率」／国税庁「防衛特別所得税及び復興特別所得税に関するQ&A」（2026年9月時点。税制は改正されることがあります。譲渡損失の2つの特例は令和8年度税制改正で適用期限が令和9年12月31日まで2年延長されており、国税庁タックスアンサーには改正前の期限が残っている場合があります）

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